Já desenvolvi, em meu blog, uma série de três tópicos abordando o mecanismo especulativo que deu origem às bolhas imobiliárias que eclodiram em outros países e mostrando, também, a situação segura do Brasil nesse particular. Naquela ocasião, examinei, mais detidamente, três fatores presentes na eclosão das bolhas externas, quais sejam, o crescimento descontrolado da oferta de novas moradias, o aumento irreal dos preços dos imóveis e a oferta irresponsável de crédito imobiliário.
Naquele exame comparativo, dei especial destaque à segurança da política de oferta de crédito imobiliário por parte dos agentes financeiros nacionais, que vêm adotando, como balizador, o LTV (índice utilizado para medir o risco das operações de financiamento, que deriva da expressão inglesa “Loan-to-Value” e que resulta da divisão – expressa em percentual – entre o valor do crédito pretendido e o valor de venda do imóvel dado como garantia real para a operação). Em geral, os agentes financeiros nacionais têm considerado como razoáveis, as operações de crédito que representem financiamentos iguais ou inferiores a 65% do valor de venda do imóvel dado em garantia, faixa que só costuma ser excedida em situações particulares, nas quais o ativo garantidor é reforçado por outros fatores e considerações.
Há que se mencionar, também, que a legislação nacional passou a vedar, desde 1997, o mecanismo arriscadíssimo de aceitação de duas ou mais hipotecas garantidas pelo mesmo bem. Destaquei, na referida série anterior, o fato de que, as bolhas imobiliárias externas (notadamente aquelas que eclodiram nos EUA e na Espanha) foram precedidas por práticas generalizadas de financiamento que ultrapassavam 100% de LTV, na incerta presunção de valorização futura dos imóveis garantidores.
Além de todas essas cautelas e procedimentos prudenciais, a realidade nacional apresenta outros fatores que aumentam ainda mais a consistência e a robustez do sistema. Um desses fatores é o mecanismo ágil e fácil que permite aos compradores de imóveis residenciais a utilização de recursos do FGTS – Fundo de Garantia pelo Tempo de Serviço para complementar os financiamentos imobiliários. Como esses recursos constituem, na realidade, uma poupança acumulada pelo comprador e apresentam liquidez imediata nesse tipo de aplicação, a parcela efetivamente financiada acaba convergindo para limites muito seguros de LTV. Idêntico efeito ocorre também pelos subsídios governamentais oferecidos para as habitações enquadradas nos segmentos especiais de baixa renda, notadamente nos empreendimentos que compõem o Programa “Minha Casa, Minha Vida”.
Decorridos mais de seis meses da publicação da referida série sobre a Bolha Imobiliária, na qual eu havia examinado todos esses pontos e manifestado a minha convicção pessoal acerca da solidez do mercado habitacional brasileiro e de seus mecanismos de financiamento, decidi voltar a esse tema, para atualizar a análise com observações do período recente, diante do dinamismo natural desse segmento e do aumento do número de instituições envolvidas na oferta de crédito.
É interessante observar que o período mais recente (último semestre) ratificou os fundamentos da política de crédito imobiliário praticada no país, que continuou balizada pelos mesmos procedimentos e indicadores, com uma constatação adicional importantíssima: a segurança do sistema está se materializando, também, no baixíssimo índice geral de inadimplência. Com efeito, esse último aspecto assume um significado muito especial, não apenas por situar a inadimplência brasileira no crédito imobiliário como uma das mais baixas do mundo, como também, e principalmente, por ratificar, nesse particular, a inexistência de riscos de Bolha Imobiliária no mercado nacional.
